Czy kończy się boom w sektorze deweloperów mieszkaniowych w Polsce?
DOI:
https://doi.org/10.18778/0208-6018.342.02Słowa kluczowe:
deweloper, rynek nieruchomości, ryzykoAbstrakt
Działalność firm deweloperskich zależy od bardzo wielu makro-, mezo- oraz mikroczynników. Do głównych uwarunkowań funkcjonowania dewelopera na rynku nieruchomości należą te o charakterze popytowo-podażowym oraz instytucjonalno-prawnym. W praktyce okazuje się jednak, że nawet przy bardzo dobrych wynikach finansowych i sprzedażowych osiąganych od co najmniej kilku lat przedsiębiorcy napotykają na coraz większe ograniczenia i problemy, które najpierw wpływają na spowolnienie tempa wzrostu, a następnie mogą być źródłem kłopotów z płynnością finansową. Celem artykułu jest identyfikacja najważniejszych aktualnych uwarunkowań związanych z działalnością firm deweloperskich, z uwzględnieniem wybranych ryzyk regulacyjnych i rynkowych. W opracowaniu postawiono tezę, że w latach 2017–2018 warunki gospodarowania w sektorze mieszkaniowym uległy zmianie i widać symptomy ich pogorszenia. Wyniki przeprowadzonych analiz wskazują, iż trwający od co najmniej 2015 roku okres boomu inwestycyjnego w Polsce i bardzo dobrego klimatu dla prowadzenia działalności deweloperskiej, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym, zaczął na początku 2018 roku ujawniać coraz wyraźniej symptomy świadczące o wyhamowaniu tempa wzrostu i pogarszaniu się sytuacji niektórych firm deweloperskich. Zastosowane metody badawcze obejmują studium literatury przedmiotu oraz aktualnych regulacji prawa, a ponadto analizę danych statystycznych i finansowych pochodzących z bogatych, zarówno pierwotnych, jak i wtórnych baz danych empirycznych. Dane finansowe wykorzystywane w opracowaniu dotyczą przede wszystkich wiodących spółek deweloperskich notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Pobrania
Bibliografia
Allen F., Carletti E. (2011), Systemic Risk from Real Estate and Macro-prudential Regulation, „International Journal of Banking, Accounting and Finance”, t. 5, nr 1/2, s. 28–48.
Google Scholar
Aoki K., Proudman J., Vlieghe G. (2004), House prices, consumption and monetary policy: a financial accelerator approach, „Journal of Financial Intermediation”, nr 13(4), s. 414–435, https://doi.org/10.1016/j.jfi.2004.06.003.
Google Scholar
Baza danych Biznes radar, https://www.biznesradar.pl/sektory-gpw/ [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Baza danych Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, https://www.gpw.pl [dostęp: 6.07.2018].
Google Scholar
Bank Gospodarstwa Krajowego, Mieszkanie dla Młodych, https://www.bgk.pl/osoby-fizyczne/mieszkanie-dla-mlodych [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Bracke P. (2013), How long do housing cycles last? A duration analysis for 19 OECD countries, „Journal of Housing Economics”, t. 22, cz. 3, s. 213–230, https://doi.org/10.1016/j.jhe.2013.06.001.
Google Scholar
Bryx M. (2004), Współpraca instytucji funkcjonujących na rynku nieruchomości w systemowym ograniczaniu ryzyka kredytowego, [w:] K. Jajuga, Z. Krysiak (red.), Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych. Modelowanie i zarządzanie, Związek Banków Polskich, Warszawa, s. 370–388.
Google Scholar
Budownictwo. Dziedzinowa Baza Wiedzy, GUS, http://swaid.stat.gov.pl/SitePagesDBW/Budownictwo.aspx [dostęp: 5.03.2019].
Google Scholar
Budownictwo mieszkaniowe I kwartał 2018, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–grudzień 2017 roku, GUS, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczeń-grudzien-2017-roku,5,74.html [dostęp: 4.03.2019].
Google Scholar
Cadman D., Topping R. (1995), Property development, Taylor & Francis Group, London.
Google Scholar
Dobre prawo. Dobre budownictwo (2017), Raport RED Flag, PZPB.
Google Scholar
E-VALUER INDEX (2018), Emmerson, https://www.emmerson-evaluation.pl/czytaj-nasze-publikacje/ [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Farhi E., Tirole J. (2012), Bubbly liquidity, „Review of Economic Studies”, t. 79, nr 2, s. 678–706, https://doi.org/10.1093/restud/rdr039.
Google Scholar
Gala-de Vacqueret M. (2018), Wzrost cen na rynku budowlanym w notowaniach SEKOCENBUD, http://www.raportsekocenbud.pl/artykul/n/pokaz/news/wzrost-cen-na-rynku-budowlanym-w-notowaniach-sekocenbud/ [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Gawrońska A. (2017), Kto sprzedał najwięcej nowy mieszkań w Polsce w 2016 roku, „Rzeczpospolita”, 29.01.2017.
Google Scholar
Gawrońska A. (2018), O ziemię pod domy deweloperzy biją się z klientami, „Rzeczpospolita”, 24.06.2018.
Google Scholar
Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (2018), Emmerson, Warszawa.
Google Scholar
Hońko S. (2014), Kwalifikacja umów deweloperskich i gruntów w zasadach (polityce) rachunkowości wybranych przedsiębiorstw deweloperskich, „Studia Ekonomiczne”, nr 201, s. 105–114.
Google Scholar
Hott C., Jokipii T. (2012), Housing Bubbles and Interest Rates, Working papers, The Swiss National Bank.
Google Scholar
Huffman F. E. (2002), Corporate real estate risk management and assessment, „Journal of Corporate Real Estate”, t. 5, nr 1, s. 31–41, https://doi.org/10.1108/14630010310811984.
Google Scholar
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2018 r. (2018), NBP, Warszawa.
Google Scholar
Iwanicz-Drozdowska M. (2004), Znaczenie rynku nieruchomości dla bezpieczeństwa banków, [w:] K. Jajuga, Z. Krysiak (red.), Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych. Modelowanie i zarządzanie, Związek Banków Polskich, Warszawa, s. 389–403.
Google Scholar
Ka-hung Yu, Chi-man Hui E., (2018), Housing construction and uncertainties in a high-rise city, „Habitat International”, t. 78, s. 51–67, https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2018.05.011.
Google Scholar
Komunikat Komitetu Stabilności Finansowej po posiedzeniu dotyczącym nadzoru makroostrożnościowego nad systemem finansowym (2018), http://www.nbp.pl/nadzormakroostroznosciowy/komunikaty/2018-12-17.aspx [dostęp: 18.12.2018].
Google Scholar
Komunikat nr 1 Ministra Finansów z dnia 5 lutego 2014 r. w sprawie ogłoszenia uchwały Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie przyjęcia Krajowego Standardu Rachunkowości Nr 8 „Działalność deweloperska” (Dz.Urz. MF z 2014 r., poz. 5).
Google Scholar
Konfederacja Lewiatan (2018), Propozycje zmian w planowaniu przestrzennym, http://konfederacjalewiatan.pl/aktualnosci/2018/1/propozycje_zmian_w_planowaniu_przestrzennym [dostęp: 17.12.2018].
Google Scholar
Koniunktura w przemyśle, budownictwie, handlu (2018), GUS, Warszawa.
Google Scholar
Krajewska M. (2017), Wartość gruntu w procesie przekształcania przestrzeni, Wydawnictwo Uczelniane Uniwersytetu Technologiczno-Przyrodniczego w Bydgoszczy, Bydgoszcz.
Google Scholar
Kucharska-Stasiak E. (red.) (2008), Cykle rynku nieruchomości a sektor bankowy, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa.
Google Scholar
Kurkiewicz K. (2018), Skończył się okres rekordów w branży deweloperskiej, https://www.reas.pl/komentarze/skonczyl-sie-okres-rekordow-w-branzy-deweloperskiej .
Google Scholar
Ma W., Li J., Wu W. (2017), Housing Prices, Investments and Macroeconomic Fluctuations, https://doi.org/10.2139/ssrn.3013741.
Google Scholar
Martin A., Moral-Benito E., Schmitz T. (2018), The Financial Transmission of Housing Bubbles: Evidence from Spain, Banco de España Working Paper.
Google Scholar
Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, Mieszkanie Plus, https://www.miir.gov.pl/strony/zadania/mieszkanie-plus/ [dostęp: 6.07.2018].
Google Scholar
Pisani R., Pisani R. (2001), How to Be a Successful Developer, E-Rights/E-Reads Ltd, New York.
Google Scholar
Polska Klasyfikacja Działalności, http://www.pkd.com.pl [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Polskie przedsiębiorstwa wczoraj i dziś, Źródła sukcesu i nowe wyzwania (2017), EY.
Google Scholar
Polskie spółki budowlane 2016 (2016), Deloitte, https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/.../polskie-spolki-budowlane-raport-2016.html [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Polskie spółki budowlane 2017 (2017), Deloitte, https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/real-estate0/articles/raport-polskie-spolki-budowlane-2017.html [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Potencjalne skutki wprowadzenia ustawy o uproszczeniu procesu inwestycyjnego dla gospodarki (2017), REAS/Deloitte, https://www.reas.pl/publikacje?page=1 [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Program Mieszkanie Plus, https://mieszkanieplus.org.pl/ [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Raport o stabilności systemu finansowego (2017), NBP, Warszawa.
Google Scholar
Raport o stanie rynku nieruchomości (2017), mBank Hipoteczny.
Google Scholar
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r. (2017), NBP, Warszawa, https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index1.html [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. (2018), NBP, Warszawa, https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index1.html [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
RETrospekcja. Podsumowanie najważniejszych zmian legislacyjnych i trendów orzeczniczych z ostatnich miesięcy w zakresie podatku od nieruchomości (2016), PWC, https://www.pwc.pl/pl/publikacje/2016/retrospekcja-podsumowanie-w-zakresie-podatku-od-nieruchomosci-ret-pwc-polska.html [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Robyg schodzi z giełdy. Właściciel dewelopera podjął ostateczną decyzję (2018), https://businessinsider.com.pl/gielda/wiadomosci/robyg-schodzi-z-gieldy-gpw/0ned5sz [dostęp: 30.07.2018].
Google Scholar
Rola otwartych rachunków powierniczych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Polsce (2018), Reas, http://www.reas.pl/publikacje [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r., poz. 757).
Google Scholar
Rymarzak M., Siemińska E. (2012), Factors affecting the location of real estate, „Journal of Corporate Real Estate”, t. 14, nr 4, s. 214–225, https://doi.org/10.1108/JCRE-11-2012-0027.
Google Scholar
Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce. Podsumowanie 2017 r. (2017), JLL.
Google Scholar
Rynek mieszkaniowy w Polsce II kwartał 2018 r. (2018), Reas, http://www.reas.pl/publikacje [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2017 r. (2017), Reas, http://www.reas.pl/publikacje [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Siemińska E. (2013), Ryzyka inwestowania i finansowania na rynku nieruchomości w kontekście etyki i społecznej odpowiedzialności, Uniwersytet Mikołaja Kopernika, Toruń.
Google Scholar
Sivitanides P. S., Torto R. G., Wheaton W. C. (2003), Real Estate Market Fundamentals and Asset Pricing, „The Journal of Portfolio Management”, special issue, s. 45–53.
Google Scholar
Stan otoczenia biznesowego sektora budowlanego w Polsce (2016), KPMG, http://pzpb.com.pl/wp-content/uploads/2016/08/PZPB-KPMG-Stan-otoczenia-biznesowego-sektora-budowlanego-w-Polsce.pdf [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich w sprawie projektu ustawy o narodowym funduszu mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości Skarbu Państwa na cele mieszkaniowe, www.pzfd.pl/stanowiska-pzfd [dostęp: 26.06.2018].
Google Scholar
Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich ws. zmiany ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego, www.pzfd.pl/stanowiska-pzfd [dostęp: 26.06.2018].
Google Scholar
Stanowisko TUP odnośnie uproszczenia procesu inwestycyjno-budowlanego z dnia 11 października 2017, http://urbnews.pl/stanowisko-tup-odnosnie-uproszczenia-procesu-inwestycyjno-budowlanego [dostęp: 17.12.2018].
Google Scholar
Sytuacja finansowa przedsiębiorstw budowlanych (2018), Ogólnopolski raport BIG InfoMonitor o zadłużeniu firm z sektora budowlanego, http://pzpb.com.pl/dzialalnosc-pzpb/analizy-i-raporty/ [dostęp: 9.04.2019].
Google Scholar
Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych na rynku Catalyst (2018), Navigator Dom Maklerski, Warszawa.
Google Scholar
Śleszyński P., Deręgowska A., Kubiak Ł., Sudra P., Zielińska B. (2017), Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach w 2017 roku. Synteza, Polska Akademia Nauk, Warszawa.
Google Scholar
Śleszyński P., Kowalewski A., Markowski T. (2018), Studia nad chaosem przestrzennym, t. III, Polska Akademia Nauk, Warszawa.
Google Scholar
Tirole J. (1985), Asset bubbles and overlapping generations, „Econometrica”, t. 53, nr 6, s. 1499–1528.
Google Scholar
TOP 10 firm deweloperskich. Kto sprzedał najwięcej mieszkań w 2017 roku? (2018), https://nowawarszawa.pl/top-10-firm-deweloperskich-kto-sprzedal-najwiecej-mieszkan-w-2017-roku [dostęp: 30.07.2018].
Google Scholar
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.).
Google Scholar
Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 z późn. zm.).
Google Scholar
Ustawa z dnia 21 lipca 2006 r. o nadzorze nad rynkiem finansowym (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 621).
Google Scholar
Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2015 r., poz. 443).
Google Scholar
Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 869).
Google Scholar
Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r., poz. 1496).
Google Scholar
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r., poz. 1716).
Google Scholar
Vlaicu R., Whalley, A. (2011), Do housing bubbles generate fiscal bubbles?, „Public Choice”, t. 149, s. 89–108, https://doi.org/10.1007/s11127-011-9830-y.
Google Scholar
Wallace N. (2011), Real Estate Price Measurement and Stability Crises, IRES Working Paper No. 012.
Google Scholar
Wheaton W.C. (1999), Real Estate „Cycles”: Some Fundamentals, „Real Estate Economics”, t. 27, nr 2, s. 209–230.
Google Scholar
Wielgo M. (2018), Ceny robót budowlanych rosną, a GUS tego nie widzi! Dla wielu firm może się to źle skończyć, „Murator Plus”, https://www.muratorplus.pl/biznes/wiesci-z-rynku/ceny-robot-budowlanych-rosna-a-gus-tego-nie-widzi-dla-wielu-firm-moze-sie-to-zle-skonczyc-aa-YEc5-ci21-Ppz4.html [dostęp: 22.07.2018].
Google Scholar
Wind B., Lersch P., Dewilde C. (2017), The distribution of housing wealth in 16 European countries: accounting for institutional differences, „Journal of Housing and the Built Environment”, nr 32(4), s. 625–647, http://doi.org/10.1007/s10901-016-9540-3.
Google Scholar
Woods M. (2007), A Financial Stability Analysis of the Irish Commercial Property Market, Financial Stability Report, https://pl.scribd.com/document/29617020/A-Financial-Stability-Analysis-of-the-Irish-Commercial-Property-Market-by-Maria-Woods [dostęp: 20.07.2018].
Google Scholar
Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne (2018), SECOCENBUD, Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa „PROMOCJA” Sp. z o.o., Warszawa.
Google Scholar
Zhu H. (2003), The importance of property markets for monetary policy and financial stability, BIS Papers, nr 21.
Google Scholar
Zmiany cen materiałów dla budownictwa oraz domu i ogrodu w czerwcu 2018 r. (2018), https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-dla-budownictwa-oraz-domu-i-ogrodu-w-czerwcu-2018-r.html [dostęp: 17.07.2018].
Google Scholar
Znaczenie budownictwa mieszkaniowego dla polskiej gospodarki. Rola otwartych rachunków powierniczych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Polsce (2018), Raport PZFD, REAS, Warszawa.
Google Scholar
Pobrania
Opublikowane
Jak cytować
Numer
Dział
